Quelle est la valeur de la nue propriété ?

Pour la gestion du patrimoine, le démembrement est un outil bien connu. Il départage alors l’usufruit et la nue-propriété. Le premier concerne le droit d’usage et de perception des revenus d’un bien immobilier. Et le second, donne droit à la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. Pour estimer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété, il existe plusieurs façons de procéder. Découvrez lesquelles !

Calculer la valeur avec l’ « évaluation fiscale »

Le barème fiscal s’impose sur le calcul des droits lorsque l’opération induit un paiement des de droits comme l’acquisition, la donation, etc. Seule une variable entre en considération, celle de l’âge de l’usufruitier. Ce qui rend ce calcul de droits plus simple à appréhender. Ce calcul sera alors en fonction du barème suivant :

  • Donateur moins de 21 ans : usufruit à 90 % et nue-propriété à 10 %
  • Donateur de 21 à 30 ans : usufruit à 80 % et nue-propriété à 20 %
  • Donateur de 31 à 40 ans : usufruit à 70 % et nue-propriété à 30 %
  • Donateur de 41 à 50 ans : usufruit à 60 % et nue-propriété à 40 %
  • Donateur de 51 à 60 ans : usufruit à 50 % et nue-propriété à 50 %
  • Donateur de 61 à 70 ans : usufruit à 40 % et nue-propriété à 60 %
  • Donateur de 71 à 80 ans : usufruit à 30 % et nue-propriété à 70 %
  • Donateur de 81 à 90 ans : usufruit à 20 % et nue-propriété à 80 %
  • Donateur de 91 ans et plus : usufruit à 10 % et nue-propriété à 90 %

Ce barème concerne l’usufruit viager. Dans le cas d’un usufruit temporaire, comme pour le cas où les parents donnent l’usufruit d’un bien à leurs enfants, celui-ci sera fixé à 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans. Il n’y aura donc pas de fractionnement.

Il faut toutefois noter que si le barème affiche un taux plus faible, alors c’est ce taux qui va être pris en compte.

Calculer la valeur avec l’ « évaluation économique »

calculer-la-valeur-de-la-nue-proprietePour le calcul des droits, le fisc impose son propre barème. Il ne fait l’objet d’aucunes restrictions particulières et reste très critiqué. Toutefois, il n’y a pas d’obligation à utiliser ce barème, sauf pour le paiement des droits.

Le calcul de la valeur d’une nue-propriété par l’évaluation économique sera alors en fonction de l’âge des personnes concernées et de la rentabilité du bien immobilier. Le calcul d’actualisation des flux ou revenus futurs permet alors d’évaluer l’usufruit ou la nue-propriété.

Aussi, pour simplifier le calcul, sachez que la valeur de la nue-propriété sera la somme à payer pour obtenir à terme la pleine propriété. Et pour l’usufruit, il faudra soustraire la valeur de la nue-propriété du prix de la pleine propriété.

Ce calcul peut être complexe pour un œil non avisé. Aussi, il est fortement recommandé de se faire aider par un spécialiste.

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