Les produits de défiscalisation immobilière sont actuellement nombreux. L’objectif est de relancer l’investissement locatif en France et de permettre aux personnes à revenu moyen de s’installer dans un logement décent à moindre prix. En investissant sous le régime du déficit foncier, le propriétaire peut utiliser les charges qu’il crée afin de payer moins d’argent à l’administration fiscale. Comment faire alors ?
La création d’un déficit foncier
Un propriétaire investissant dans l’immobilier locatif peut être en situation de déficit foncier lorsque la différence entre le revenu brut foncier et les charges déductibles du revenu foncier est négative. Pour pouvoir bénéficier des avantages créés par un déficit foncier cependant, le propriétaire devra respecter certaines conditions. Ainsi, le propriétaire doit d’abord être imposé sur le régime réel pour ces revenus fonciers. L’investisseur doit ensuite mettre le bien immobilier en location, d’une façon continue, et cela, pendant trois (3) ans.
L’imputation du déficit foncier
Lorsque le déficit foncier est créé, il est imputé directement sur le revenu global de l’investisseur. Le revenu global de l’investisseur comprend entre autres ses salaires, ses pensions, ses rentes, ses revenus d’assurance-vie, ses dividendes ou encore ses plus-values. La déduction du déficit foncier est toutefois limitée à un plafond de 10 700 €/an.
Cependant, toutes les charges créées par le déficit foncier ne sont pas prises en compte dans les charges déductibles au revenu foncier. Ainsi, les charges déductibles au revenu global sont entre autres les primes d’assurance, les dépenses de réparation, les travaux d’entretien, les frais de gardiennage ou de conciergerie, la taxe foncière…
Par contre, les intérêts d’emprunt (crédit bancaire, frais bancaires, frais d’assurance d’emprunt…) ne sont pas imputables au revenu global de l’investisseur. Ces derniers sont imputables sur le revenu foncier de l’investisseur. De même, la partie du déficit qui ne rentre pas dans le plafond de 10 700 € est également imputable sur le revenu foncier de l’investisseur, et cela, pendant les dix (10) années suivantes.
Exemple de calcul du déficit foncier
Ci-après une méthode pour calculer, d’une façon assez simple le déficit foncier. La première étape consiste à déterminer l’ensemble des revenus immobiliers bruts ainsi que l’ensemble des charges. La seconde étape consiste à déduire des revenus globaux les charges déductibles. Si le résultat est positif, il n’y a pas lieu de penser à un déficit, si le résultat est par contre négatif, le mécanisme peut s’appliquer. La troisième étape, enfin, consiste à déterminer les intérêts d’emprunts pour les distinguer des autres charges.
Exemple :
Mr Jonh dispose d’un logement à louer sous le régime du déficit foncier. Il perçoit un loyer annuel de 3 000 €. En faisant l’opération citée ci-dessus, Mr John obtient alors une charge de 10 000 € dont 5 800 € de charge déductible et 4 200 € d’intérêt d’emprunt. Le montant du déficit foncier créé dans ce cas est de -2 800 €. Ce dernier peut être imputé immédiatement sur le revenu global, car il rentre dans le plafonnement légal. Le montant de l’intérêt d’emprunt est par contre à imputer sur le revenu foncier de l’investisseur.