Les investissements dans l’immobilier, ancien ou neuf, locatif restent, avec le temps, un placement à risque minimum. Bien sûr, les avantages dépendent du dispositif fiscal utilisé, mais les meilleurs, comme le LMNP, demeurent toujours au top. Mais comment devenir un LMNP ?
Le LMNP, c’est quoi ?
C’est un régime fiscal, d’une part, qui offre certains avantages, comme le fait de ne pas (ou peu) payer d’impôts sur le loyer. D’autre part, il désigne, par extension, un investissement en immobilier locatif sous le statut de la location meublée. En pratique, la majorité des LMNP, exploités par les professionnels, sont des investissements en résidences services, généralement neufs et dans le cadre de ventes sur plan. En effet, c’est un appareil fiscal très intéressant, mais pour y accéder, ce dispositif impose certaines conditions envers les loueurs intéressés.
Acquérir un bien meublé
C’est évident, mais c’est toujours mieux de le mentionner qu’il faut être, avant toute chose, un propriétaire, d’une façon ou d’une autre, d’un bien meublé. Au cas contraire, il faut acquérir, dans un premier temps, un bien immobilier, et le meublé par la suite. C’est-à-dire, il faut l’équiper, confortablement, chaque pièce, selon son utilisation. On a comme exemple d’équipement : une literie comprenant une couette ou une couverture ; des rideaux opaques ou des volets dans les chambres à coucher ; des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment pour aliments congelés, des ustensiles de cuisine ; une table et des sièges, dans la cuisine ; etc. L’essentiel, c’est que les locataires doivent se sentir bien dans le bien meublé, qu’ils louent. Dès lors, après l’obtention d’un numéro SIRET, il faut passer à la déclaration du statut.
Déclaration de statut LMNP
Cela se fait au centre des impôts, dont dépend le bien immobilier concerné, et doit se faire dans les 15 jours, à partir de la date de livraison de l’immeuble, ou du logement. Dans cette opération, il faut choisir entre deux formules de régime d’imposition. En effet, le statut de LMNP s’assimile au régime des micros BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Du coup, cela permet de choisir entre deux régimes :
Le régime du forfait des micros BIC ou forfaitaires
Cette règle donne la possibilité, au propriétaire LMNP, de bénéficier d’un abattement automatique de 50 % sur les loyers qu’il perçoit de la part de l’exploitant. En contrepartie, la déduction sur d’autres charges supplémentaires n’est pas permise. Par exemple, des revenus fonciers de 10 000 € par an ne seront imposés qu’à hauteur de 5 000 €.
Le régime d’imposition au réel
Le régime d’imposition au réel, qui est un régime simplifié, fonctionne comme celui d’une entreprise. En effet, il s’agit d’une déduction de l’ensemble des charges, dans le cadre du bien immobilier avec lequel on est enregistré comme LMNP. Les charges comme le(s) :
- frais d’achat, comme celui du notaire ;
- intérêts du prêt ;
- coûts de travaux et d’entretien ;
- charges de copropriété, taxes foncières ;
- amortissement des biens mobiliers et immobiliers.
Dès lors, pour pouvoir bénéficier du statut fiscal de Loueur en Meublé Non Professionnel, le propriétaire d’un bien immobilier doit le mettre en location pour un usage d’habitation. Cet usage peut-être :
- saisonnier, pour une résidence de tourisme, par exemple ;
- temporaire, c’est le cas d’une résidence affaires ;
- permanent, comme dans une résidence étudiante, une résidence senior ou les EHPAD.
Enfin, pour profiter pleinement, toutes les conditions pour louer un appartement meublé doivent être respectées.