Aujourd’hui, les investisseurs en loi Scellier, réalisant des investissements entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, continuent toujours à bénéficier des avantages fiscaux en ce dispositif. Mais pour jouir pleinement de ces aides fiscales, en particulier, la réduction d’impôts, il est nécessaire de maîtriser tout ce qui touche au calcul en loi Scellier.
La loi Scellier, en bref
Ce dispositif de défiscalisation locative, qui a précédé la loi Pinel, donne la possibilité, aux investisseurs, de mettre en location ses biens immobiliers non meublés, en tant que résidence principale pour une durée minimale de 9 ans. En contrepartie de cet engagement, ils peuvent profiter d’une réduction d’impôts, à condition de l’avoir réalisé dans les zones éligibles Scellier. En effet, ce régime fiscal permet de réduire ses impositions de 25 % de la valeur de ses investissements, limité à 300 000 € sur une même année. En général, afin de bénéficier de la loi Scellier, les investisseurs bailleurs sont tenus de respecter les plafonds de loyer et de ressources définis par la localisation du logement, ainsi que par la situation du locataire.
Il ne faut pas oublier que si l’investisseur poursuit la location, en respectant à la fois un plafond de loyers, et de ressources pour le locataire, ce dispositif offre la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôts complémentaire de 2 % du prix d’acquisition par an, entre la 10ème et la 15ème année de location.
Le mode de calcul
Le calcul de la réduction d’impôts se base généralement sur le montant de l’acquisition du bien locatif, c’est-à-dire, le prix total de vent et des frais d’acquisition dans le cas, par exemple, d’un achat de logement, ou le montant de la souscription, en cas d’acquisition de parts de SCPI Scellier. Dans tous les cas, le montant de l’investissement ne doit pas dépasser le plafond Scellier. En effet, la méthode de calcul, sur la période de neuf ans, est la suivante : on applique un taux, par exemple, 13 % en 2012 pour un investissement qui respecte le critère BBC, sur le montant de l’acquisition, et on divise le résultat obtenu par neuf, et le tour est joué.
Quant au Scellier intermédiaire, ou social, cette première période de neuf ans est suivie d’une deuxième de 3 ou 6 ans, au cours de laquelle une économie supplémentaire peut être réalisée. Un supplémentaire de 4 %, pour chaque période triennale, soit environ 1,33 % par an. Concrètement, un investissement 2012 de 250 000 € génèrera une économie de : 250 000 x 13 % : 9 = 3 611 € par an, pour les 9 premières années, et de 3 333 € par an les années suivantes, à savoir 3 ou 6 ans.
Il faut noter que l’achat d’un logement neuf doive tenir compte, d’une part, la date de l’acte de vente notarié, qui conditionne le niveau du taux applicable au montant de l’investissement, et d’autre part, la date de livraison de l’appartement, ou de la maison, qui détermine l’année d’imputation de la première réduction d’impôts.